2018年5月17日 星期四

泰國知名上市開發商Noble,最新推案Nue Noble

Nue Noble

Noble只要是曼谷人都知道的知名上市開發商,Nue Noble是其最新推案:
1.興建中的粉紅線捷運Sirat站約20公尺
2.低總價
3.生活機能完善
4.鄰近泰國行政中心Government Complex,廊曼國際機場,Impact世貿中心

捷運通車後,房價都大幅上漲,因此開發商Noble將原本在2014年要推出的此案,延後到捷運粉紅線動工後推出,建案預計2021年交屋,同時也伴隨捷運的開通,不論是短期,中長期投資都是非常好的選擇。

影片介紹:


為何投資Chaengwattana?
附近有曼谷廊曼國際機場
曼谷世貿中心Impact
加上有2條高速公路,通往泛亞鐵路的中心Bang Sue站非常方便,
因此泰國政府在2005年在Chaengwattana路規劃了泰國行政中心Government Complex,將許多政府單位集中在此,
也規劃了3條捷運路線(紅線,綠線,粉紅線):


泰國行政中心Government Complex:

因為曼谷市中心土地稀缺,許多政府機關租辦公大樓,因此在2005年規劃了Government Complex,為泰國財政部的所有的土地,2010年完工,耗資約200億泰銖,佔地約72公頃(台北信義計畫區約144公頃),樓地板面積約92.8萬平方米(台北101整棟大樓從地下室到101樓,合計樓地板面積約37.4萬平方米),陸續進駐了許多高級政府機關,距離建案僅約2.1公里,待捷運通車後,僅2站。


Impact世貿中心:
Impact世貿中心分為數個區域,規模是全台最大的南港世貿展覽館(22,680平方米)數倍。
Challenger:60,000平方米
Exhibition Center:47,000平方米
Forum:11,165平方米
Arena:11,000座位
並有數棟辦公大樓。


廊曼國際機場:
廊曼國際機場時曼谷第一個國際機場,目前泰國最大的是素萬那普國際機場,但為因應持續增加的客流量,及距離一帶一路的發展中心Bang Sue高鐵特區近,因此已確定投如240億泰銖擴建機場,目前客流量約3713萬人次/年,第三航廈完工後,僅第三航廈就能提供4000萬人次/年的客流量。

*桃園國際機場約4488萬人次/年;素萬那普國際機場約5100萬人次/年。曼谷的國際化程度,台灣目前遠遠比不上。


Nue Noble相對位置:
泰國新政中心Government Complex:約2.1公里(待捷運完工後僅2站)
Impact世貿中心,購物中心:約2.5公里
廊曼國際機場:約7.2公里
全球知名的Harrow國際學校:約6.3公里

加上已有許多的就業機會及住戶,因此生活機能也是相當完善:
興建中的捷運粉紅線Sirat站約20公尺
建案隔壁就是萬客隆大賣場
Tesco,BigC大賣場,Avenue美食街,Major電影院約1200-1400公尺
Central Plaza購物中心,電影院約2.3公里

泰國人的名額開賣時就已經完銷售,海外名額已開放牌號認購,5/26確定買到的房型。
5/26沒賣完的房型,5/27就會調漲5%,請把握機會。

付款流程:
》5萬台幣小訂保留房型
》5/26開賣後的7天內支付:30%房款+5萬泰銖
》開發商收到款項後約2週,簽署買賣合約
》預計2021年第一季交屋,交屋前支付尾款


平面圖:

31樓各方向視野景觀:
朝東:泰國行政中心,Tesco,Big C大賣場,Avenue美食街,Major電影院

朝西:Central Plaza購物中心,電影院,高速公路Sirat Express Way

朝北:Impact世貿中心,國際學校


若有任何問題,或需要進一步資訊,請來電或line,謝謝。


蕭積晏
0926261357
line id:desmondo




















2018年5月8日 星期二

英國脫歐:外資倫敦投資金額大幅成長;英國首購人數創10年來新高

在2016年6月底英國公投確定脫歐後,英鎊大幅貶值。目前雖然仍在進行脫歐協商過程,但外資趁英鎊低積極搶進倫敦房地產:譬如中國中渝置地首購倫敦房產超過14億英鎊(640億台幣),澳門賭王何鴻家族收購倫敦物業超過5億英鎊(200億台幣),香港李錦記(下圖)以創下英國單一棟商用不動產成交金額紀錄的13.5億英鎊(540億台幣)收購倫敦金融城地標,北京大學及清華大學也收購倫敦物業。


會列舉中國香港投資倫敦物業,是因為台灣投資家比較熟悉,根據總部在倫敦的全球前4大房地產仲介經紀業者Savills的報告(下圖),2017年投資英國房地產金額比2016年成長26%,而亞洲各國的投資金額其實只佔了所有投資金額的約20%,代表各國資金趁英鎊大貶,進場撿便宜,或許脫歐的英國會跟以往有所不同,但英國仍然存在。


再加上科技業紛紛在倫敦擴展(下圖):
Google除了美國外,其他各國的辦公室都是租的,但卻在倫敦買地興建自己的總部大樓
Facebook倫敦的新總部也開始營運,並預計會再持續擴展,因為倫敦有43所高等教育學校,QS的世界大學排名,前25名的學校,倫敦有3所,再加上附近全球排名第5及第6的劍橋,牛津大學,如果再加上全球排名第23的愛丁堡大學,第37的曼徹斯特大學,及第44的布里斯托大學(台大全球排名76),需要專業人才的科技業在倫敦有全球頂尖的人才,而且英鎊便宜對外國企業來說支付的薪資相對划算。



縱使倫敦是全球有錢人幾乎都會置產的城市,但2014-2016年這3年間,外國人購買倫敦僅僅佔了約全部的13%(下圖),顯見英國人會買賣投資房地產。英國的房地產交易1個月約10萬件(1年約120萬件,如果以人口比例換算後,英國房地產成交量跟台灣房地產非常熱絡的2008年前後幾年差不多(約36-45萬件/年,2017年全台萬移轉件數約28萬戶),流通性非常好。


倫敦房價的確不便宜,因此英國政府也有各項讓當地首購自住的買方能夠更輕鬆的買房,有各項首購買方優惠的政策Help-to-Buy(下圖):ISA,Shared Ownership,Equity Loan,因為是當地人的首購政策,外國投資家並不適用,因此不多加敘述。

2017年英國首次購屋人數近36萬人,創近10年新高(下圖),並沒有受到英國正在進行脫歐協商的過程的影響,因為不管未來是不是歐盟的成員國,還是要住。

加上倫敦官方統計人口持續增長,預計2030年倫敦人口應該會突破1000萬人口(雙北市合計約671萬人),房產需求未來還是會持續增加。

英國目前是國際留學生第2多的國家(僅次於美國),而目前開發中的國家大都是人口眾多的國家,國際留學生到英國的人數每年都在成長,這些留學生也都要住。而且開發中國家仍會創造出許多有財力的投資置產族群,倫敦仍然是國際房地產投資佈局的首選城市。

蕭積晏
0926261357
line id:desmondo



2018年4月2日 星期一

泰國當地名額第一天就完銷的建案:Life Sukhumvit 62

泰國唯一可以在開賣當天完銷的開發商-AP。
AP是泰國上市公司,1984年成立至今,
目前台灣上市建設公司,只有興富發市值比AP大
而且在2013年後,日本三菱地產合資開發,更增添AP的品牌價值。

1.價格在同區段,同規格的建案,價格最有競爭力
2.該公司建案的地點佳
3.交屋後管理完善
因此在泰國非常受到當地買家的喜愛。

2017年:
Life 1 Wireless:1,344戶開賣2小時當地名額完銷。
    

Life Asoke Rama 9: 2,160戶開賣2天當地名額完銷。






2018年
AP最新推案:Life Sukhumvit 62
3月27日泰國當地名額開賣,當天已完銷;外國人名額目前也僅約剩50戶,請把握機會。

般來說:
離捷運站約遠,價格越便宜
戶數越多,價格越便宜

Life Sukhumvit 62:
1.距捷運站Bangchak約260公尺
2.戶數447戶
3.售價12萬-15萬泰銖/平米

附近有一個同樣是上市公司建案:
The Line 101
1.距捷運站站約280公尺
2.戶數778戶
3.售價15.3萬泰銖/平米起

這樣應該可以了解為何開發商AP的建案當地名額幾乎都是當天完銷了吧,因為買到就是現買現賺。

就算您對曼谷一竅不通,但只要看泰國當地買方可以當天就搶購一空,您跟著買就對了,因為您不會比當地人還懂曼谷。



付款流程:
50000台幣小訂
3天內支付:5%房款
約1個月:簽約並支付25%房款,2%仲介費(會扣除50000台幣小訂)
預計2020年1月交屋:支付尾款,及交屋一次性稅費(約房價2%)


曼谷過去十多年房價約以8%/年的幅度上漲,很穩定,因為當時並沒有外資炒作,所以房價10多年來漲幅約120%,遠遠落後全球主要城市的房價漲幅(台北約上漲200%,雪梨,墨爾本,溫哥華,多倫多都比台北漲得多):

因此全球最大的房地產經紀業者CBRE預測未來幾年曼谷房價仍是持續上漲:
去年初媒體預測2017年約可上漲12%,但泰國去年已躍升中國人海外房地產投資第3名的國家,因此2017年曼谷房價漲幅最高約16%:

若以曼谷房價去年漲幅約16%:
在交屋前2年多下來,房價或有機會增值30%,以您支付的30%房款試算,等於交屋前就有機會有100%的潛在獲利,更不用說AP的建案房價還比同區段,同規格的建案便宜很多,相信您應該可以理解為何AP的建案,當地人是排隊搶購一空,因為買到一定賺。

若需要詳細資訊,請儘快聯繫。

0926261357
蕭積晏
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影片介紹:



建案位在BTS Bang Chak捷運站,距離約300公尺:



BTS往南會再延伸9個站,今年應該就會開通3站。


Bang Chak捷運站:
1站到On Nut站:Tesco大賣場,Big C大賣場,The Century Movie Plaza購物中心及影城
1站到Punnawithi站:曼谷最大的政大集團開發中的高科技產業園區
3站到Bang Na:BITEC曼谷2大世貿展場之一,未來東南亞最大的購物中心The Bangkok Mall
3站到Ekkamai:Gateaway日系百貨
4站到Thong Lor:曼谷外國人最集中的區域,許多餐廳美食聚集處
5站到Phrom Phong:2間貴婦百貨(Emporium;Emquartier)
6站到Asoke:曼谷中央商務區






樓高24樓,共438戶,車位176個(車位屬於社區公共設施,不需要購買,住戶先到先停)
有頂樓泳池,健身房。

社區平面圖:
1樓庭院,大廳,交誼廳,共享工作空間


12-21樓平面圖

23樓住宅及泳池規劃:
24樓健身房,空中庭院造景:
























建案相關示意圖,1樓大門:
花園造景:
1樓嵌入式庭院空間:
1樓大廳及共享工作空間:
頂樓交誼廳:

房型平面示意圖:
25平米1房:

35平米大1房:

38平米1+1房:
45平米2房:

50平米2房:

30平米示意圖,客廳:
臥室:



若需要詳細資訊,請儘快聯繫。

0926261357
蕭積晏
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2018年3月29日 星期四

可貸款日本大阪全新民宿

大阪天王寺公園南全新民宿:
1880萬日圓/房(含全套傢俱家電,皆為日本知名大廠)
包租淨租金112.8萬日圓/年(已扣除大樓管理費,修繕積立金及其他維護費用)
可貸款:很難得的低總價可以讓外國人在日本貸款(等於是經過銀行評估的不動產投資)
如貸款,租金扣除支出的利息後,年投資收益約8%。

*加上大阪地價房價開始上漲,持有3-5年的這2年間,屋主可以選擇是否回售給開發商,獲利了結。或者隨時以市場價格對外出售。

來源:日本國土交通省



日本政府自2008年開始積極發展觀光,當時設定2020年希望達到1年2000萬
人次的國際旅客。而2017年,整年度共有2870萬人次國際旅客造訪日本。
CNBC新聞報導:https://www.cnbc.com/2018/03/23/japan-welcomed-20-percent-more-tourists-in-2017--and-the-number-is-growing.html


其中到大阪旅遊的國際旅客大1111萬人次(下圖,來源:日本觀光局),自2009年-2017年,是全球國際旅客成長最快的城市,且仍會持續成長:



根據信用卡發卡公司萬事達卡研究報告(Mastercard),2017年大阪飯店住房率約90%,為全球主要城市最高:



大阪飯店每間房間的平均產值約43,800美元/年(約127萬台幣/年)



而日本政府目標2020年:4000萬人次國際旅客;2030年:6000萬人次國際旅客。
因此除了已確定的2020年東京奧運,
1.2018年底大阪府升格為大阪都公投:提升大阪地位
2.2019年G20高峰會:選擇大阪而不是選擇東京,提高大阪在全球的知名度
3.2019年世界杯橄欖球賽:https://www.rugbyworldcup.com
4.大阪爭取2025年世界博覽會:http://www.expo2025-osaka-japan.jp/en/
5.大阪爭取全日本第一個賭場渡假村:http://www.casinogamespro.com/2018/03/12/japans-casino-license-auction-could-commence-in-2019
日本政府有很明確的方式在朝既定的目標前進。


因此日本飯店相關產業是很有投資價值的方向,全日本有31間飯店的星野酒店集團在2015年將知名的北海道滑雪渡假酒店出售給中國復星國際後,反而投入大阪新今宮車站旁興建渡假酒店:https://www.hoshinoresorts.com/information/release/2017/04/25162.html
顯見大阪觀光產業是最被當地看好的房地產投資項目。



以前買日本房地產,幾乎都是買一般住宅,出租給長期租客。但近幾年日本國際旅客快速成長下,也有投資家會選擇一般住宅交由民宿業者經營民宿(民宿就是一般住宅做短租使用,收益會比一般住宅高。但民宿因進出頻繁,入住民宿的旅客喧嘩,會造成同棟大樓住戶困擾(日本當地新聞皆有報導這樣的困擾,其實跟台灣住家都不喜歡大樓裡面有日租套房是一樣的),再加上在去年日本通過民泊法規後,民宿會有法律規範,未來不可能有隱身一般住宅大樓中的民宿。

未來大概就是收購整棟大樓,才可以經營民宿,就跟飯店差不多,但民宿有最小面積的限制,相信各位住過日本2,3星飯店都知道房間非常小(連同衛浴大概就是11-12平方米,約3.3-3.6坪),但民宿一定要有25平方米(約7.56坪)以上才可以申請民宿許可,民宿空間是飯店2倍大,一間房間可以入住4人以上,如果是一家4口出遊,住飯店要租2間,但民宿只要1間就夠。在大阪未來旅客人持續快速成長的情況下,民宿是很好的投資標的。



但一般投資大眾不可能收購整棟大樓,一方面是需要大資金,另一方面是沒有專業自行經營管理的能力。

豐臣天王寺公園南全新民宿讓投資家可以擁有民宿,整棟大樓都是要做民宿使用,因為民宿就是一般住宅申請民宿經營許可,所以仍然是買一間一般住宅,擁有永久產權,只是交由專業的飯店民宿經營業者包租經營民宿,投資家收取較一般住宅高且穩定的租金收益:
1880萬日圓/房(含全套傢俱家電,皆為日本知名大廠)
包租,淨租金112.8萬日圓/年(已扣除大樓管理費,修繕積立金及其他維護費用)
可貸款:很難得的低總價可以讓外國人在日本貸款(等於是經過銀行評估的不動產投資)
如貸款,租金扣除支出的利息後,年投資收益約8%。



多條電車路線:
*今          100米(徒步1分鐘) 
  阪堺     
*動物園前     500(徒步6分鐘)
  地下鐵堂筋線(難波,心齋橋,本町,梅田)
  地下鐵(黑門市場,町)
*新今宮站         650米(徒步8分鐘)
  南海(關西空港)
  JR環狀線(西九條環球影城,大阪城)
*花園町站         500米(徒步6分鐘)
  四橋線(難波,西心齋橋,西梅田)


附近就是星野酒店集團的大阪渡假酒店,日本購物必去的驚安殿堂,大阪通天閣新世界商圈。到動物園前站即可搭乘地鐵往難波,道頓崛,心齋橋,黑門市場,梅田百貨商圈等大阪必去景點。到新今宮車站可達成JR環狀線往環球影城,大阪城


鋼骨結構,樓高10樓,合計27戶,戶戶雙面採光:

























室內規劃示意圖:



傢俱家電皆為日本大廠:





若有任何問題,或需要詳細資訊,請洽:
蕭積晏
0926261357
Line ID:desmondo