2016年5月9日 星期一

英國飯店投資-利物浦市中心主題式飯店

    (英國利物浦市中心香克利主題式飯店Shankly Hotel)

 
    為何台灣各大壽險業紛紛收回自家大樓,改建為飯店?
   當然是有利可圖!

 

    2015年英國飯店成交金額達81億英鎊(約3800億台幣):

    http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198121-0/1/2016/uk-hotel-investment-reaches-nine-year-high-at-%C2%A38.1-billion-in-2015

紐約華爾道夫飯店成交金額19.5億美元(約637億台幣)
日本東京目黑雅敘園成交金額1430億日元(約415億台幣)
就算台北金額較低的飯店也要5億台幣以上

可見世界各地,飯店投資都是相當熱門的投資產品。
飯店很賺,但看到上面的金額,很現實的,飯店投資是有錢人的遊戲。




但是現在您也可以投入飯店業,
涵碧樓中國南京行館開放投資人投資,3000萬台幣,年投報率6%。
或者您可以有更好的選擇:英國知名大城-利物浦市中心飯店投資

   (飯店外觀)

英國飯店投資簡介:
您向飯店業者買一間套房,在英國土地登記處會有您的產權登記。
也就是您是房東,租給房客(飯店業者,租約10年)經營飯店,由飯店營收給付您租金。
第4-10年間飯店業者以購買時房價的108%向您買回;第4-10年間您也可以隨時108%賣回給飯店業者。

售價約120,000英鎊(約為570萬台幣)起
租金:
1-3年:8%
第4年:9%
5-10年:10%

第4-10年間,飯店可以108%買回,您也可以108%賣回
試算3年合計收益約32%
試算10年合計收益約101%






您一定會問:這個飯店投資安不安全?
沒有穩賺不賠的投資,但是不動產投資相對於各種金融商品投資,風險是相當低的。
您有聽過台北市中心高級飯店賠錢收掉嗎?

金融海嘯讓雷曼兄弟,貝爾斯登倒閉,也重創花旗,高盛及AIG等國際級金融企業。可如果不是這些企業的衍生性金融商品,雷曼兄弟不至於倒閉。

如今美國一線城市,紐約,舊金山,洛杉磯,聖地亞哥,聖荷西等多地房價皆已遠遠上漲超過金融海嘯前的高點。矽谷google總部旁的Palo Alto在2008的房屋均價約為130萬美元,目前則是約261萬美元,已是當時的2倍。反觀雷曼兄弟的倒閉,不動產在各種投資商品絕對是風險相當低的投資。如果您認為不動產投資風險高,那最適合您的是國債,或定存。


如果您可以接受不動產投資,接著要如何評估飯店投資?
可以由以下幾點分析:

1.售價是否符合市場行情?
   Ans:目前售價遠低於周遭新屋售價。

2.保證租金的投報率是否符合市場行情?
   Ans:周遭一般住宅租金收益約6-7%,飯店收益稍高合理。

3.是否有能力支付保證的租金?
   Ans:業者目前營業中的飯店入住率87%,遠遠高於利物浦72%平均入住率。

4.是否有能力依合約內容向投資人買回?
   Ans:持續專注於不動產投資:
             出售一般住宅:現金進帳。
             經營飯店:持續的穩定現金收益。
             加上售價低於市場行情,業者沒理由不買回;
             業績好買回不是問題。


詳細的投資分析內容請來電洽詢,內容包含:
飯店地點優勢,售價合理性,租金合理性,租金支付能力,入住率,業者其他不動產投資項目,未來買回賣回,實質淨投報率等。


免費英國,日本,美國投資說明會。
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台大碩士;國家普考不動產經紀人,給您最專業的建議。




2016年4月19日 星期二

寒舍下月掛牌 跨海外市場


繼富邦人壽,國泰人壽收回原出租商辦,改自營飯店後,寒舍即將掛牌,可見飯店利潤豐厚,是一個值得投資的產業。

英國Best Western Hartlepool約250萬台幣,5年合計淨收益48%,讓一般投資大眾也能享有在台灣只有財團才能投資的飯店產業:http://desmondre.blogspot.tw/2016_01_01_archive.html

來源:蘋果日報






寒舍餐旅將於5月19日掛牌上市,右2起董事長賴英里、總經理蔡伯翰。林林攝

添生力軍
【陳慜蔚╱台北報導】觀光股再添生力軍,寒舍餐旅(2739)將於5月19日掛牌上市,昨舉行上市前法說會,董事長賴英里表示,集團將聚焦亞太區華人市場,除在台已有礁溪及台北市新據點正在籌設當中,也規劃跨足海外市場,更將以自有品牌輸出作為目標。
賴英里指出,今年是寒舍餐旅成立以來最重要的里程碑,除了將掛牌上市,目前旗下另有兩個全新開發案正如火如荼進行當中,包括礁溪溫泉旅館及台北市南京松江兩旅館,分別將於明年第3季及2019年第4季開幕,合計共將增加300個房間,將成為挹注公司未來營運成長動能。 

2016年4月11日 星期一

慘 !美河市80戶只標出5戶






















來源:蘋果日報
【于靜芳╱台北報導】捷運小碧潭站聯開宅「美河市」,昨首度標售北市府80戶資產,坪數9.5~35.21坪,底價最低466萬元起,總底價金額7.5億元,但上午開標得到一個「慘」字!僅收到5標封單、2投標人到場,開標現場冷清,5戶總得標價金額為3600萬元,溢價率僅1.69%。當地房仲認為,民眾對美河市弊端有疑慮,且多數觀望房價續跌,僅小坪數標出符合預期。

捷運小碧潭站聯開案「美河市」首度釋出80戶標售,昨上午開標,但開標現場(小圖,范厚民攝)非常冷清,僅2人到場。

昨天標售A棟的8~10樓共72戶,以及D棟1、2樓的8戶,可做一般事務所使用,但僅收到5封標單,脫標率6.25%。其中有4人皆心儀A棟小坪數產品,8樓、10樓各2戶,標出8樓的9.5坪、13.94坪,底價分別446萬元、727萬元;10樓標出13.94坪,底價734萬元;D棟則標出2樓17.39坪、底價899萬元,換算每坪49~52萬元。
「美河市」首次標售出師不利,最後總得標金額為3600萬元,高出總標售底價約60萬元,溢價率1.69%。「美河市」A棟為商辦規劃,多半直接作小套房、小坪數商辦使用;標中A棟10樓的住戶是第一次參加標售,他想買來自住,但價格上覺得還是高了一些,另位也得標A棟10樓的吳先生卻說,買價合乎實價行情。 

每坪49~52萬元


2016年4月10日 星期日

北市東區店面空置 租金估下修1成

北市東區店面空置 租金估下修1成

  
【于靜芳╱台北報導】受景氣不佳,加上租金過高但房東不願降租等影響,台北市東區商圈店面空置嚴重,不少店面一空至少就是半年,甚至3~4年,尤其大坪數店面幾乎乏人問津。今年第1季,連巷弄內店面也雨後春筍出現空置,到處掛著「待租」牌子。
東區空置店面嚴重,金石堂書店去年8月結束營業後,原店面月租近2百萬元,至今仍待租。范厚民攝

房東口袋深不願降租

忠孝東路商圈不如以往熱鬧,目前至少有8店面空置中,位忠孝東路四段、敦化南路的「MISS SOFI」鞋店撤出東區,原「金石堂書店」自去年8月結束營業後,至今百坪店面仍待租中;「鼎泰豐」2年前搬離後,原店面也還沒租出去,位忠孝東路四段160號、藝人吳宗憲之前開的「糖朝」餐廳店面,更自藝人吳宗憲2012年結束代理退出後,空租時間已超過3年半。
住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示,忠孝東路正馬路大型店面月租250~350萬元,多是一線品牌才可支撐租金,「東區店面多是口袋深或法人型房東,多不願調降,但國際品牌皆已陸續在東區落點,二、三線或中小品牌店面多轉往租金較低的板橋特區等新北商圈,導致空置愈來愈嚴重。」
黃獻寬分析,「房東精打細算,如果租金降10萬元,以報酬率2%推算,那總價就馬上貶值5000萬元,多數寧可撐著租金,但因空置嚴重,估計租金會下修1成。」
不只正馬路,敦化南路一段187巷內也出現不少空置店面,香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析,東區巷弄內多30坪店面,月租20~30萬元,去年底開始陸續汰換,尤其飲食類競爭多,消費人潮一少,近2個月收店嚴重,近期租金不少已下修1~1.5成。」 
來源:蘋果日報

2016年3月29日 星期二

旅館業太好賺,改旅館淘金 北市4.5萬坪辦公室消失了。英國Best Western Hartlepool,260萬,5年收益合計143萬。


改旅館淘金 北市4.5萬坪辦公室消失了 


  
資料來源蘋果日報:http://goo.gl/o1Ozqk                                                              
                                                                                                                                  


                                (鄭婷方/台北報導)因應觀光熱潮,商仲業者統計近5年來,北市至少有16棟舊辦公樓改裝成旅館,約有超過4.5萬坪辦公室供給量,退出租賃市場,導致原有承租B辦需求的租戶被迫另覓新的辦公地點。
根據高力國際統計,由B辦改裝成旅館的個案,北市至少有16棟,包括國泰民生通商大樓(國泰和逸商旅民生館)、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、龍巖西華大樓等,B辦租賃供給大減,使得台北市區B辦的空置率僅剩3.38%。
原本承租B辦需求的企業因租不起北市新建的A級商辦,因A辦動輒每月每坪租金3500元起跳,因此,多數企業選擇往外圍尋覓辦公室。高力國際資深董事黃正忠分析,此波租賃需求擴及到內科、南港,甚至是中和一帶,其中以屬北市門牌、具捷運機能的內科西湖段最搶手,辦公室供不應求。


至於逐漸崛起的南軟辦公區,黃正忠指出,南軟辦公室空置率僅約5%,南港車站辦公大樓更近滿租,目前南軟平均租金每月每坪約1300元、南港車站辦公室平均租金每月每坪約1600元,與市中心B辦租金相較,仍有上漲空間。


2016年3月28日 星期一

哇,北市豪宅租金收益0.8%-2.1%。日本東京4-7%,美國鳳凰城9%,英國利物浦7%。

【簡子晴╱台北報導】北市豪宅租金報酬率誰最高?以實價登錄數據試算,報酬率最高是南港區經貿二路的「無雙日升月恆」,達2.1%。「台北信義」與「文華苑」雖月收租金高,但因房價高,導致租金報酬率僅有1.1%與0.8%。
「無雙日升月恆」20樓租金高達31萬元,拉高租金報酬率達罕見的2.1%。范厚民攝

報酬率達2.1%

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示,豪宅單坪成交動輒百萬起跳,買來出租,租金報酬率不如一般住宅,如「文華苑」就算收租月45萬元,但租金報酬率僅0.8%,遠低於附近一般住宅的2.3%;房市多頭時代的豪宅重增值不重報酬率,也看中承租方可能變為買方的機會。
陳說,「無雙日升月恆」是區域型高價宅,該社區20樓的月租金31萬元,報酬率達2.1%,是罕見的高價宅高報酬率,因為社區身價相對低,平均成交單價落至86萬元,若能租出好價錢,報酬率就能攀高。
住商不動產副總劉明哲則指出,豪宅承租客多為大型企業高階主管,重視安全,或是希望資金運用靈活的大戶,租豪宅除了能夠以較低成本滿足高品質居住需求之外,也有機會延伸人際關係;對於豪宅房東而言,出租可以至少貼補一些管理費與稅費等日常成本,若有出售打算,也可無後顧之憂的等待較佳時機。
陳炳辰認為,豪宅屋主的資產配置重在轉手獲利,除非豪宅市場大幅走弱,否則出租屬附加價值,故租金報酬率不一定是首要考量。 
蘋果日報原文連結http://goo.gl/uYPTOK

2016年3月13日 星期日

壽險業爭取放寬海外投資限制

新光三越信義A8館,最後經由金管會降低最低收益率至2.555%,才順利出售。

而新光人壽在出售後立即購買倫敦市中心商辦:40 Gracechurch Street,67億台幣。

富邦人壽也積極欲購買倫敦市中心的Cannon Place,約235億台幣。目前礙於金管會的限制,尚未成交。

但壽險業積極爭取放寬投資海外的金額,希望爭取到改為可運用資金的5-8%,相當於約9000億台幣-1.44兆台幣,相較於目前上限約3000億台幣高出許多。

難道他們不知道英國要舉辦脫歐公投嗎?因為普偏認為脫歐對英國不利,為何壽險業仍要選擇在這時間點積極切入英國不動產市場?

連英國,最成熟的已開發國家之一,租金收益都遠高於台北,可見海外投資是一個趨勢。

台灣搜房蕭積晏
092626-1357
歡迎來電報名:英日美海外投資說明會