2017年11月6日 星期一

Metris Rama 9-曼谷大學城高級住宅

曼谷大學城高級住宅-總價約322萬台幣起,頭款只要25%



如同台灣許多大學城一樣,不管是房價,或是出租市場都是非常值得投資的區域,如:台大,師大,陽明,清華交通,淡江,中原,逢甲,高醫等大學週遭;或許多歐美知名大學城都是大學撐起了當地的房價房租。

Metris Rama 9位於曼谷2所大學的大學城聚落:
藍康恆大學:學生人數最多的大學
易三倉大學:外籍學生人數最多的大學
加上週遭有較大片的素地,類似台灣的重劃區在房價上漲的趨勢中,漲幅都比舊市區快很多。因BTS及捷運沿線較好區域的的新屋售價較高,泰國各上市開發商(Major,Ananda,,Sansiri,Pruksa)已開始投入這個區域,是很適合投入的時機點。

開發商:Major Development
泰國上市公司,被評選為泰國房地產業相關的各公司最受歡迎前十。

建築師事務所:Palmer & Turner Group
亞洲知名豪宅建築事務所P&T(台灣作品有:台北貴婦百貨Bella Vita,遠企大樓,元大一品苑,信 義之星,寶徠花園,國家美術館,國美台北花園,板信雙子星等地標及豪宅等)。


因有2所大學,曼谷最大的體育場(舉辦演唱會,足球賽及各項體育賽事的主要場地),因此生活機能完善。
步行約:
5分鐘至24小時美食街超市(Foodland)
10分鐘至The Mall2及The Mall 3購物中心
10分鐘至藍康恆夜市
12分鐘至Major Cineplex電影院
14分鐘至Big C


交通
步行約:
10分鐘至機場線捷運站藍康恆站
5分鐘至招標中的捷運橘線藍康恆站
開車約:
6分鐘至曼谷新金融區Rama 9(興建中的全球第3高樓Super Tower座落的A級辦公商務區)
搭捷運:
2站至Rama 9(曼谷新金融區)
2站至Asoke(商務區,日本區)
6站至Silom(金融區)

建案僅570戶,在曼谷市區數與高級建案,公共設施完善:
1樓大廳


1樓共享空間

健身房,跆拳室

城市景觀泳池

頂樓花園


最重要的是售價非常具有投資價值:



更多資訊或報名免費說明會:
09262621375蕭積晏(Line ID:desmondo)

2017年11月4日 星期六

BTS On Nut(安奴站)-海德威森林河畔家園(Excel Hideaway 50)

海德威森林河畔家園(Excel Hideaway 50)-262萬泰銖起(約240萬台幣起)



BTS On Nut站原本是BTS捷運線的終點站,但隨之捷運路線一路往南延伸,目前已往南延伸5站,現在的終點站是Bearing,未來預計再從下圖終點站Bearing站往南延伸14站,整個BTS將由曼谷市中心連接至南方的工業區。


原百貨公司一路從曼谷金融區的MBK Center(1985年開幕,當時是全東南亞最大的購物中心),一路隨著BTS往東發展,
暹羅站:Siam Paragon,Siam Center;
奇隆站:Central World;
澎奇站:Central Embassy;
阿索克站:Terminal 21;
澎蓬站:Emporium,Emquartier;





購物中心就到澎蓬站,接著轉延MRT地鐵線往北新金融區開發,但隨著BTS的延伸,加上原本商務區日本區這一帶的蓬勃發展,原本On Nut站旁的夜市,目前正在興建Century The Movie Plaza,購物中心已開始進駐On Nut站,加上原本就是人口集中的區域,On Nut站旁有Tesco大賣場美食街,附近有Big C Extra,餐館,市場,攤販小吃,平價泰式按摩等,生活機能完善。在BTS線上,距日本區的中心澎蓬站只有4站,許多旅客也都會到此一遊。


上圖:安奴站旁Tesco賣場美食街下午約3點半左右人潮


房價也從日本區開始往南上漲,On Nut站週遭中古屋房價約15-17萬泰銖/平米,雖然海德威森林河畔家園(Exce Hideaway 50)距捷運站約1300公尺,但售價僅約捷運站週遭的中古屋房價約52%,也比沿路上的預售建案低上20%到40%,加上售價含全套傢俱,包租3年,年租金6%/年,是非常具有投資價值的建案,總價僅262萬泰銖起(約240萬台幣)。



社區有4棟,其中2個店面會規劃為超商及咖啡廳,接駁巴士往返社區及捷運站,健身房,2條25米長的游泳池,花園造景,河畔景觀步道。



一樓大廳


一樓大廳


健身房


池畔日光浴場








更多資訊或詳情請來電09262621375蕭積晏(Line ID:desmondo)

2017年10月14日 星期六

Life Asoke Rama 9曼谷新金融區Rama 9建案介紹

Life Asoke Rama 9:泰國上市公司,也是泰國前十大開發商AP與日本三菱地產合作開發。
曼谷新金融區Rama 9(未來東南亞第一高樓Super Tower所在的區域)的全新建案Life Asoke Rama 9預售,售價275萬泰銖起(約台幣255萬),地點極佳(正面Makkasan Complex新曼谷中央公園)
示意圖


Rama 9曼谷新金融區:
東南亞第一高樓Super Tower(預計2021年完工),中國大使館,泰國證券交易所,聯合利華總部大樓,曼谷地標G Tower,AIA大樓,Capital Market Center,The Ninth Tower。

Central Plaza購物中心,Esplande購物中心,Fortune Town購物商場,Singha Complex勝獅綜合商場住宅(此複合式建築的住宅售價27萬泰銖/平方米起)等。

若將曼谷與台北做對比:
舊CBD的Silon-台北火車站
Asok商務區,日本區-忠孝復興,忠孝敦化
Rama 9-信義計畫區

除了Rama 9的新金融區,建案對面的的Makkasan Complex廣大的公園綠地將規劃為:
24萬平方米公園綠地,4.8萬平方米博物館,50萬平方米商業用地,SRT醫院。建案正面Makkasan Complex(下圖為模擬示意圖),將會是曼谷的中央公園:

距MRT Rama 9(藍線)約350公尺(步行約5分鐘)
往北1站到MRT Thailand Culture Center可轉乘未來捷運路線(橘線)
往南1站到MRT Petchaburi(也可從建案步行600公尺到這一站)可轉乘捷運線(深藍線)
往南2站到商務區Skhumvit(Asok),可轉乘BTS天鐵(綠線)
非常便利


社區有頂樓無邊際泳池:50米,45米,25米各一
大型健身房,300坪公共辦公空間,3個景觀台等諸多完善設施。
泰國自住買方會自行選購自己喜歡的傢俱家電,所以此建案都是精裝修,也就是固定式的傢具家電有,如廚房,衛浴,冷氣。而裝潢傢具家電家飾要另外準備



無邊際泳池及Super tower示意圖

朝東的房型可以在室內看到Super Tower,朝南正面新曼谷中央公園。


這個區域的房地產非常有發展潛力:新金融區,新曼谷中央公園。
建案旁有2個成屋社區,1個興建中,1個同為預售屋:
Rhythm Asoke(售價最低約15.6萬泰銖/平米)
Chewathai Residence Asoke(售價最低18萬泰銖/平方米)
The Line Asoke Rachida(興建中,預售時售價最低17.5萬泰銖/平米)
Ashoton Ananda Rama 9在建案北面,是另一泰國上市公司的建案,最便宜要23萬泰銖/平方米

而Life Asoke Rama 9的價格非常有競爭力:最低僅12萬泰銖/平方米,在這個區域買到這樣的價格,很難不賺錢。


更多資訊或詳情請來電09262621375蕭積晏(Line ID:desmondo)

曼谷各投資重點區域

下圖是曼谷目前通車的捷運路線圖,目前曼谷房地產投資重點,有以下幾區:
1.舊CBD
2.商務區
3.日本區
4.新商務金融區
5.商務副都心開發區
6.東協轉運站



6.東協轉運站(中國昆明-新加坡的高速鐵路):泰國國內從清邁到曼谷這一段的高鐵最快都要2023年才會通車,昆明-新加坡整段要通車還久,但這邊除了高鐵外,原本就有BTS及MRT交會,依目前的規劃,未來的MRT將會是曼谷唯一的環狀線,類似東京的JR山手線,就算新加坡昆明鐵路還久,但原本就有完善的機能,辦公室,百貨公司;在Ladprao站有預計的MRT黃線,新加坡昆明鐵路是錦上添花。

5.商務副都心:目前BTS捷運的終點站是Bearing站,但因為Bearing往南是曼谷近郊的工業區,所以有許多的就業機會及居住人口,因此捷運明年會再往南開通5站(站體都已經完工),未來最終會往南延伸14站。加上曼谷的BITEC(曼谷國際貿易會展中心)就在這個區域的Bang na站旁,因應南邊工業區及市中心的商務區,所以在Bangna站(Bearing的上一站)這一帶也就成為了商務副都心的開發重點,除了目前的曼谷國際貿易會展中心,未來全東南亞最大的購物中心The Bangkok Mall也在這個區域。

1.舊CBD:Silon站周遭,曼谷在亞洲金融風暴前的發展重點,各國使館最密集的區域,不需多做介紹,目前曼谷最貴的社區98 Wireless是先建後售,售價約58萬泰銖/平米(約180萬台幣/坪),但泰國只計算室內加陽台坪數,以臺北新屋35%的公設比,用台灣的算法,約116萬台幣/坪。

另外目前曼谷314米高的第一高樓:Mahanakhon也在這個區域,住宅售價平均約35萬泰銖/平米。

2.商務區及3.日本區:在舊CBD開發後,因舊CBD西邊靠湄南河,所以就往東邊發展,也是日本人最集中的區域。

目前舊CBD,商務區,日本區仍是目前房價最貴的區域,這一帶近捷運站的新屋住宅新屋約25萬泰銖/平米起。


4.新金融商務區Rama 9:這一區原本有很大片土地是鐵路局的倉儲及停靠用地,並有大片空地,農地。緊鄰南邊的商務區,在Asok商務區開發後,這一帶開發較容易(空地多,不需要大規模徵收重劃),所以泰國先將泰國證券交易所遷移到這個區域,中國大使館也在這邊,要開發為曼谷的新金融區。

目前有曼谷知名地標G Tower,聯合利華總部大樓,及數棟A級辦公樓,未來東南亞第一高樓615米高的super tower也在這區(預計2021年完工)。

周遭有數個購物中心:Central Palza Rama 9, Fortune Town, Esplanade,另有興建中的Singha Complex(有購物中心,辦公室,高級住宅27萬泰銖/平米起)。

另外在附近的Makkasan Complex面積有3個大安森林公園,預計規劃為曼谷的中央公園。

非常具有潛力的區域。目前這邊3年內的成屋建案的售價約16萬泰銖起/平方米,高級的住宅約23萬泰銖起/平方米起,高級住宅的售價已經急起直追市中心的建案。

Rama 9街景(來源google街景:https://goo.gl/8de79a


如果以台北跟這邊做對比:
舊CBD-台北火車站
商務區,日本區-忠孝復興,忠孝敦化
新金融區-信義計畫區
高鐵特區-板橋車站,或南港車站
商務副都心-新莊副都心,土城,汐止


或許您會想了解,到底哪個區域是最好的投資區域?
上圖已經很清楚,同時期買信義大安區,跟買內湖,汐止,板橋,三峽,林口,其實房價漲幅都差不多。
只要趨勢是上漲,不管是不是最精華的市中心,距捷運站遠近,甚至有沒有捷運線,漲幅都差不多。不只是台北如此,全球各主要城市大都如此,譬如北京,上海,深圳,倫敦,紐約,加州灣區,墨爾本,雪梨,溫哥華,多倫多也都一樣:只要趨勢漲,這些城市可以說閉著眼睛賺的幅度都差不多,最怕的是一直嫌貴沒有買的人。

以前很多台北自住買方一直堅持要好區域,但超出自己能夠負擔的房價,就一直想要等好區域便宜的房子;或者要嫌風水不好一直看;反而不如依照自己能力所及,改買新北市,或捨棄風水限制等條件,只要有買,賺的幅度都差不多,最慘的是一直堅持己見最後還沒買到,看著房價一路漲上去,更買不起了。

因為您有台北及全球其他城市房地產上漲的經驗可以參考,曼谷,您只要依照您的資金預算,選擇適合您預算的房價即可,錯過台北,不要再犯同樣的錯誤。




目前在新金融區,日本區,商務區,副都心開發區皆有物件。
更多資訊或詳情請來電09262621375蕭積晏(Line ID:desmondo)



曼谷投資概況


在台灣的泰國勞工從2002年的11萬(佔全部的36%),到2017年外籍勞工人數成長超過1倍達到65萬人,但泰國勞工減少近半,只剩6萬人(站全部的9%),可見台灣的薪資對泰國勞工來說,已經沒有太大的吸引力,這表示當地的薪資跟台灣已經差異不大。目前曼谷會英文的大學畢業生起薪20000泰銖,但加薪幅快,幅度又高(我們其中一個開發商的行政秘書,在那邊待了4年多,薪資已成長到45000泰銖),台灣民間企業的行政秘書薪資幾乎是沒有在成長的,當地充滿許多機會,跟30年前的台北一樣。而且泰國也已經開始引進外籍勞工(柬埔寨及越南)。



所以就像以前的台灣都想到台北發展一樣,曼谷的人口持續成長,未來仍會以每年10萬-20萬的人口快速成長:




而且外國人持有1年以上簽證的(工作簽證,退休簽證,投資簽證等)約近150萬,其中過半都居住在曼谷,以目前這幾年曼谷的新屋供給量約5萬-7萬戶/年,是遠遠跟不上曼谷人口增加的速度:




所以雖然曼谷在這10過年的時間內,經歷了金融風暴,紅衫軍抗爭,洪水災,政爭等事件,房價仍是穩定的成長,但也因為這些事件,所以房價這13年僅僅上漲約100%:



但是全世界的主要城市這十多年的房價漲幅達都是200%-300%:


台北的幾個區域這10多年的房價漲幅(不只是臺北,之前有高雄客戶說她2007買美術館特區2房約380萬,年初社區同坪數賣1000萬),但曼谷因為上述事件房價漲幅較落後全世界主要城市很多:



所以在泰國持續的發展特別是曼谷持續增加的人口下,加上房價漲幅不高,全球前2大的房產業者CBRE研究報告預測未來曼谷房價仍會持續上漲:


也就是投入曼谷房地產市場,現在都還是很好的時間點。


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2016年5月9日 星期一

英國飯店投資-利物浦市中心主題式飯店

    (英國利物浦市中心香克利主題式飯店Shankly Hotel)

 
    為何台灣各大壽險業紛紛收回自家大樓,改建為飯店?
   當然是有利可圖!

 

    2015年英國飯店成交金額達81億英鎊(約3800億台幣):

    http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198121-0/1/2016/uk-hotel-investment-reaches-nine-year-high-at-%C2%A38.1-billion-in-2015

紐約華爾道夫飯店成交金額19.5億美元(約637億台幣)
日本東京目黑雅敘園成交金額1430億日元(約415億台幣)
就算台北金額較低的飯店也要5億台幣以上

可見世界各地,飯店投資都是相當熱門的投資產品。
飯店很賺,但看到上面的金額,很現實的,飯店投資是有錢人的遊戲。




但是現在您也可以投入飯店業,
涵碧樓中國南京行館開放投資人投資,3000萬台幣,年投報率6%。
或者您可以有更好的選擇:英國知名大城-利物浦市中心飯店投資

   (飯店外觀)

英國飯店投資簡介:
您向飯店業者買一間套房,在英國土地登記處會有您的產權登記。
也就是您是房東,租給房客(飯店業者,租約10年)經營飯店,由飯店營收給付您租金。
第4-10年間飯店業者以購買時房價的108%向您買回;第4-10年間您也可以隨時108%賣回給飯店業者。

售價約120,000英鎊(約為570萬台幣)起
租金:
1-3年:8%
第4年:9%
5-10年:10%

第4-10年間,飯店可以108%買回,您也可以108%賣回
試算3年合計收益約32%
試算10年合計收益約101%






您一定會問:這個飯店投資安不安全?
沒有穩賺不賠的投資,但是不動產投資相對於各種金融商品投資,風險是相當低的。
您有聽過台北市中心高級飯店賠錢收掉嗎?

金融海嘯讓雷曼兄弟,貝爾斯登倒閉,也重創花旗,高盛及AIG等國際級金融企業。可如果不是這些企業的衍生性金融商品,雷曼兄弟不至於倒閉。

如今美國一線城市,紐約,舊金山,洛杉磯,聖地亞哥,聖荷西等多地房價皆已遠遠上漲超過金融海嘯前的高點。矽谷google總部旁的Palo Alto在2008的房屋均價約為130萬美元,目前則是約261萬美元,已是當時的2倍。反觀雷曼兄弟的倒閉,不動產在各種投資商品絕對是風險相當低的投資。如果您認為不動產投資風險高,那最適合您的是國債,或定存。


如果您可以接受不動產投資,接著要如何評估飯店投資?
可以由以下幾點分析:

1.售價是否符合市場行情?
   Ans:目前售價遠低於周遭新屋售價。

2.保證租金的投報率是否符合市場行情?
   Ans:周遭一般住宅租金收益約6-7%,飯店收益稍高合理。

3.是否有能力支付保證的租金?
   Ans:業者目前營業中的飯店入住率87%,遠遠高於利物浦72%平均入住率。

4.是否有能力依合約內容向投資人買回?
   Ans:持續專注於不動產投資:
             出售一般住宅:現金進帳。
             經營飯店:持續的穩定現金收益。
             加上售價低於市場行情,業者沒理由不買回;
             業績好買回不是問題。


詳細的投資分析內容請來電洽詢,內容包含:
飯店地點優勢,售價合理性,租金合理性,租金支付能力,入住率,業者其他不動產投資項目,未來買回賣回,實質淨投報率等。


免費英國,日本,美國投資說明會。
若有任何問題,或需要更詳盡的資料。
請來電洽詢。
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